“El problema no es si va a haber demanda para construir 150.000-200.000 viviendas al año, el problema es si podremos construirlas.No tenemos equipo, ni gente, los profesionales del sector de la construcción más mayores se han jubilado, mientras que los más jóvenes se han reciclado. No hay yeseros, ni albañiles, y las cuadrillas saltan de una promoción a otra donde les pagan más, en muchos casos hasta un 20 % más”.
Son palabras de Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar, una promotora familiar con 35 años a sus espaldas que no solo ha sabido sobrevivir a la crisis, sino que ha salido reforzada de ella con 2.000 viviendas en marcha, 1.100 de las cuales se entregarán a principios del próximo año.
Moreno ha puesto nombre y apellido a un nuevo e “inesperado enemigo” para el sector promotor español, tal y como se refería a él recientemente Alberto Artero en su ‘Valor Añadido’. Un enemigo que va más allá del codiciado suelo, la materia prima necesaria para la construcción de vivienda, cuya escasez y encarecimiento en las ubicaciones más demandadas se han convertido también en un importante quebradero de cabeza para los promotores.
“Hace 10 años que no generamos profesionales en el sector, de tal manera que se ha generado una importante tensión en la mano de obra y en los costes de construcción“, señalaba Moreno este martes durante su participación en unas jornadas inmobiliarias organizadas por el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.
Más de un millón de empleos destruidos
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el sector de la construcción y sus trabajadores se vieron duramente castigados. La abrupta desaparición de compañías vinculadas a la actividad promotora produjo la destrucción de miles de puestos de trabajo. Para que nos hagamos una idea, en 2008 había más de 2,6 millones de personas que trabajaban en este sector. En el primer trimestre de 2017, la cifra se ha reducido a menos de la mitad, apenas 1,1 millones de ocupados. La inmensa mayoría de aquellos trabajadores se han visto obligados a reciclarse y, tras los excesos del pasado, pocos se arriesgan a volver a un sector que les aportó muchos ingresos y que es tan cíclico.
Esta escasez de mano de obra cualificada ha provocado la inevitable tensión alcista de los precios en las subcontratas. Un problema que comienza a preocupar al conjunto del sector. “Efectivamente, las cuadrillas de obreros y las subcontratas tienen, a día de hoy, un enorme poder de negociación a la hora de fijar precios y honorarios. En apenas unos meses, hemos asistido a incrementos incluso del 20 %”, reconocen a El Confidencial desde una gran promotora española que prefiere mantener el anonimato.
“De momento, los plazos de entrega de las viviendas no se están retrasando, pero porque nosotros tenemos un volumen importante de viviendas en marcha y, al final, a las cuadrillas les interesa trabajar y con nosotros tienen el trabajo seguro, pero algunas promotoras de menor tamaño sí están viendo cómo, especialmente en el caso de las pequeñas promotoras, las obras se empiezan a retrasar, en algunos casos hasta dos meses, con los costes financieros que ello conlleva”. Costes que, por otra parte y como también reconocen, “se acaban trasladando al precio final de las casas, como sucede con el precio del suelo”.
“A todo esto se suman los problemas que vamos a tener con las posventas”, añade otro promotor que tampoco quiere ser identificado. “Cuando se termina una vivienda, siempre suelen quedan pendiente ciertos remates, como reparar algún desperfecto, pintar, etc. Hasta ahora, los promotores pedíamos a las subcontratas un aval del 5 % para garantizar esos pequeños arreglos, la mayoría de los cuales son necesarios durante el primer año tras la entrega de la vivienda, y ellas lo aceptaban. Ahora, por el contrario, tienen mucha fuerza negociadora y en muchas ocasiones no lo aceptan, con el consiguiente perjuicio para el comprador de la vivienda”, añade.
Un inesperado enemigo se suma al eterno problema del suelo. Un activo muy codiciado durante el ‘boom’ y que disparó los niveles de apalancamiento de las promotoras, denostado durante la crisis, pero de nuevo muy demandado en pleno proceso de recuperación del mercado residencial.
“Tampoco estoy seguro de si va a haber suelo suficiente para construir esas 150.000-200.000 viviendas anuales”, ha asegurado Ignacio Moreno. “Cuando se termine el Cañaveral, no va a haber grandes bolsas de suelo finalista para esas viviendas. Y como se tarda tantísimo en desarrollar, tendremos suelo cuando estemos de nuevo al final del ciclo y ya no lo necesitemos”.
El suelo, eterno enemigo
Precisamente esta escasez ha sido la que está provocando el ‘calentón inmobiliario’ en determinadas zonas de Madrid, especialmente en la zona norte. De hecho, según datos de la tasadora Tinsa, el suelo finalista en la capital se agotará en poco más de seis años.En algunas zonas como Pozuelo, Villanueva de la Cañada, Coslada o Rivas, en 12-24 meses no habrá suelo finalista para construir. Una situación que, sin duda, ha disparado los precios y que terminará por trasladarse al precio final de la vivienda.
Aspecto sobre el que Ignacio Moreno ha vuelto a mostrar su preocupación. “No sé si la demanda tiene capacidad financiera para poder comprar determinadas viviendas. Y para poder construir casas a precios asequibles es necesario comprar suelo a un precio que evite esa tensión alcista de los precios“, ha señalado Moreno, cuyas viviendas se mueven al 90%, en torno a los 200.000 euros. “En Valdebebas se vendía con alegría hace dos años a 2.400 euros el metro cuadrado. Cuando se subieron los precios a 2.700, ya no se vendía con tanta alegría, y a 3.000, directamente ya no se vende”, aseguraba el consejero delegado de Inmoglaciar hace apenas unos meses.
Precisamente Valdebebas está siendo testigo de este fuerte encarecimiento del suelo. En 2014, el precio estaba en una banda entre 750-900 euros el metro cuadrado edificable, mientras que hace apenas unos meses se cerraban operaciones por encima de los 1.200-1.300 euros, “y la última vez que miré en este mercado, ya estaban en 1.600”, ha recordado Daniel Loureda, consejero del sector inmobiliario del Colegio de Ingenieros de Caminos e hijo del expresidente y fundador de Sacyr, José Manuel Loureda.
A pesar de este panorama tan poco alentador, lo cierto es que los expertos siguen viendo el ‘ladrillo español’ muy atractivo para los inversores internacionales. “Los inversores extranjeros ven que el ciclo residencial español parte de unos fundamentos muy sanos y que estamos en una fase muy inicial del ciclo. De hecho, a nivel global, el residencial es una de las inversiones más atractivas”, ha señalado en ese mismo encuentro Juan González-Pedrol, ‘managing director’ de Morgan Stanley, compañía que acaba de aliarse con Gestilar para la promoción residencial.
“El mercado inmobiliario español lleva en positivo desde 2013 y se ha consolidado como una alternativa de inversión clara. Existe ‘equity’ para todo tipo de activos, si bien en el residencial el inversor necesita del ‘expertise’ local, lo que hace indispensable la presencia de un promotor local con un gran conocimiento del merado”, ha apuntado Mikel Marco-Gardoqui, consejero director de CBRE Capital Markets.